Проектное финансирование жилья: надежнее, меньше, дороже
Переход на проектное финансирование повлечет за собой повышение цены квадратного метра минимум на 15-20%
Президент Рф, Правительство и Минстрой Рф в один глас молвят о том, что долевое строительство изжило себя как ненадежный инструмент, а решить делему обманутых дольщиков поможет проектное финансирование. Но как этот новый инструмент лучше уже испытанного? Разбираться в дилемме помогали руководители огромнейших компаний – застройщиков рынка жилища.
Вправду ли проектное финансирование лучше долевого строительства?
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Проектное финансирование совершенно точно более накрепко, чем долевое строительство. Фуррор строящегося проекта, в каком девелопер опирается только на средства от продаж, прямо находится в зависимости от спроса покупателей. Активность клиента определяется массой различных причин, многие из которых не зависят от воли застройщиков. В этом и есть главный риск долгостроя. Проектное финансирование исключает этот риск, потому что оно ликвидирует зависимость застройщика от конъюнктуры рынка новостроек. Во всяком случае, строительство объекта будет завершено, пусть даже и с убытками, если проект окажется невостребованным. Все же даже если за всегда только один клиент приобретет в таком доме квартиру, он не остается на улице».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Фаворит»: «Эти две системы нельзя ассоциировать. Долевое строительство для текущего состояния рынка полностью оправдано. Приобрести квартиру в строящемся доме по цены дешевле готового жилища для многих людей – это шанс сделать лучше жилищные условия. Переход на проектное финансирование повлечет за собой повышение цены квадратного метра минимум на 15-20%, т.е. на текущую разницу меж строящимся жильем и готовым, но зато с наименьшими рисками».
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Я полагаю, что данные модели финансирования проектов строящегося жилища полностью могли бы сосуществовать, как это происходит в мире. В продвинутых странах клиент может внести залог на ранешном шаге строительства, который составляет от 20% до 40% от цены приобретаемой квартиры, а оставшуюся часть оплачивает по окончанию проекта. Девелопер строит здание или на собственные средства, или завлекает для этих целей кредиты в банке. Сейчас на российском рынке новостроек смешиваются все схемы источников финансирования: и собственные средства, и кредиты, и вербование дольщиков. Они органично дополняют друг дружку. Это позволяет задерживать себестоимость и снижать опасности по размеренному финансированию строительства».
Айдар Галеев, Управляющий Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Проектное финансирование сразу может быть и лучше, и ужаснее долевого строительства. К плюсам можно отнести то, что оно снимает делему обманутых дольщиков. Нет долевого строительства – нет дольщиков. Это разумно. Не считая того, банки получают дополнительный рынок, наращивают объемы кредитования, получают дополнительные процентные доходы. Также банки более агрессивно оценивают строй проекты, возрастает качество оставшихся проектов. Не умеющие выстроить нужные дела с банками девелоперы уходят с рынка, происходит консолидация рынка. В перспективе прибыли оставшихся девелоперов, а поточнее девелоперов, аффилированных с банковскими структурами, вырастают. Конкурентность понижается, все разумно.
К минусам относится рост цены жилища – за счет процентов банкам, уменьшения объемов строительства, уменьшения конкуренции и т.п. вещей. К тому же уход части девелоперов с рынка, утрата прибылей и рабочих мест, уменьшение конкуренции меж оставшимися девелоперами. Также уменьшение способностей инвестирования для физических лиц и других маленьких инвесторов – за счет приобретения квартир на исходном шаге по более низкой стоимости.
Аналогия «обманутых дольщиков» - обманутые вкладчики, которых было бы на порядок в большем объеме, если б не было гос системы страхования банковских вкладов. Данная система, а с ней и банковская система, поддерживается за счет массированных вливаний страны/Центрального банка. Но вливать муниципальные средства в строительную систему впрямую, как в банковскую, вроде бы нельзя. Потому выдуман метод вероятного косвенного вливания этих средств через банковскую систему.
Есть вариант, что нужные средства банки получат за счет механизма эскроу-счетов, когда те же самые дольщики будут заносить средства в банк, а банки уже сами будут финансировать стройки. Другими словами банки станут собственного рода посредниками меж средствами физических лиц и застройщиками. В этом варианте в случае банкротства застройщиков и заморочек банков правительство/Центральный банк сумеют расслабленно приходить на помощь.
Но эта практически гарантированная помощь угрожает привести к тому, что дольщикам станет неинтересна надежность и репутация застройщика – средства же все равно возвратят, а банкам – качество и эффективность финансируемых проектов – правительство же все равно поможет. Практика указывает, что в длительном периоде - это тупиковый путь для развития экономики.
Как в конечном итоге все будет реализовано пока не ясно. Но эти опасности есть…».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Финансирование проекта за счет завлеченных кредитных средств имеет как достоинства, так и недочеты. Потому конкретного ответа на вопрос – что все-таки лучше, нет. С одной стороны, наличие банковского кредита позволяет девелоперам отрешиться от существенного демпинга для вербования спроса. Ведь, как понятно, конкретно на старте проекта застройщику принципиально хорошо запустить реализации, обеспечив размеренный спрос с первых дней. Для этого в ход идут объявленные низкие цены, скидки и пр. Таким макаром, ради вербования денег от дольщиков инвестор обязан урезать маржинальность, по последней мере, на исходных шагах. Размеренное банковское финансирование дает девелоперу огромную свободу в плане ценообразования, ведь застройщик не зависит в этом случае от средств дольщиков.
С другой стороны, хотя средства от реализации проекта и поступают в различных объемах, на их не начисляются проценты, а означает, итоговая доходность с каждого квадратного метра будет выше. В поисках золотой середины многие игроки предпочитают соединять оба источника финансирования, заблаговременно открывая кредитную линию, иногда даже не использовав до конца вероятный предел».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Слово «лучше» имеет различный смысл для заинтересованных сторон. Проектное финансирование дозволит решить делему с обманутыми дольщиками, дать им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута принципиальная соц цель. Но за счет чего это будет изготовлено? За счет того, что на девелоперов ляжет суровая финансовая нагрузка, вырастет себестоимость проектов. Покупка на шаге строительства в эталоне станет надежной и неопасной для покупателей, но все дополнительные расходы застройщиков отразятся на стоимости квадратного метра, - навряд ли они в массовом порядке пойдут на уменьшение маржинальности. Другими словами покупателям в конечном итоге придется заплатить за собственное спокойствие.
Непременно, проектное финансирование в том виде, в каком оно существует в продвинутых странах, прибыльно для банков. Люди на шаге строительства платят не больше 5-10%, а остальное заносят на особый депозит в банке. Банк за счет этих бесплатных себе средств кредитует застройщика. Таким макаром, правительство смотрит за качеством строительства и мотивированным расходованием средств. У нас таковой механизм тоже, наверняка, когда-то появится, но не только лишь девелоперы, да и наши банки к этому пока не готовы. С учетом размеров Рф и количества строек перевести 100% из их на такую схему нереально, - банки просто не управятся. В экономике нет такового количества длинноватых средств, за счет которых банки смогли бы финансировать все стройки».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Проектное финансирование значит увеличение защищенности строителей и покупателей новостроек, но при всем этом растут издержки. Средства от банка по определению более дорогие, чем от покупателей. По существу, средства дольщиков застройщик получает безвозмездно, потому их внедрение никак не отражается на себестоимости строительства. Банковский кредит нужно обслуживать, выплачивать основной долг и проценты. Соответственно, эти расходы приведут к повышению себестоимости строительства, что может отразиться на стоимости «квадрата» для конечного потребителя. С этой точки зрения наш рынок пока не полностью готов к настолько конструктивной реформе – рентабельность девелоперского бизнеса невысока, как и платежеспособность покупателей. Долевое финансирование было специфичной адаптацией к этим реалиям русского рынка новостроек».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Не соглашусь с воззрением о том, что финансирование за счет средств дольщиков проигрывает проектному финансированию. Разумеется, что строительство на кредитные средства сначала значит внедрение в схему застройщик-дольщик третьего лица – контролирующего органа в лице банка, который будет вести надзор над строительной площадкой и заблаговременно выявлять проблемные объекты, пока количество обманутых покупателей не достигнуло критичной массы. Таким макаром, от неотклонимого проектного финансирования выигрывают дольщики и проигрывают честные застройщики, которые и без дополнительного банковского надзора делали свои обещания. Сейчас же всем без исключения приходится выстраивать экономику проекта с учетом многообещающих переплат по кредитам. Навряд ли это можно именовать плюсом».
Как очень свалится ввод и спрос и как подорожает жилище при отказе от долевого строительства?
Мария Литинецкая: «Девелоперы и кредиторы с помощью страны, на мой взор, все таки смогут создать лучшую схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен. В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что средства покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за их банка. Это дозволит кредиторам уменьшить цена заемных средств для девелопера. Если власти не будут спешить с проведением реформы и дадут участникам рынка медлительно, но правильно создать устраивающий всех механизм, себестоимость строительства вырастет менее чем на 3-5% в расчете издержек на строительство 1-го квадратного метра. Такое изменение цен, в особенности растянутое во времени, вероятнее всего, клиент даже не увидит».
Роман Сычев: «Отказ от долевого финансирования, вероятнее всего, приведет к росту цен на первичное жилище. Но все будет зависеть от ставок (цены средств) по проектному финансированию и цены транзакционных издержек, связанных с таким финансированием. Механизм вербования покупателей будет происходить через эскроу-счета, предполагающие посредничество банка меж дольщиком и застройщиком. При всем этом расходы на сервис эскроу-счетов, вероятнее всего, будут переложены на плечи застройщика через кредитную ставку по проектному финансированию строительства, а девелопер, в свою очередь, учтет эти расходы в себестоимости, что отразится на розничной стоимости для покупателей. Более того, начисление процентов по таким счетам не предвидено, а беря во внимание сроки возведения объектов и сдачи их в эксплуатацию, хранение денег на таких счетах будет долгим. Не считая того, эскроу-счета и проектное финансирование станут прерогативой уполномоченных банков, что может быть понизит их упругость в политике цен по кредитам. Вкупе с тем вырастет защищенность средств покупателя, ведь средства будут застрахованы – до 8 млн руб.».
Айдар Галеев: «Эти характеристики трудно оценить – они зависят от очень многих причин.
На данный момент есть оценки, что с рынка уйдут до 70% застройщиков, а объемы строительства жилища свалятся на 50%. В последнем варианте, а это, если все будет идти, как идет на данный момент – без роста экономики и сохранения больших рисков в строительстве, эти прогнозы могут реализоваться.
При всем этом нужно осознавать, что это падение будет года через 2-3, когда огромное количество проектов, которое началось в ближайшее время и которые можно финансировать по прежней схеме, будут подходить к концу.
Если все будет, как на данный момент, прирост цены жилища может составить до 10-15%».
Евгения Акимова: «С переходом к проектному финансированию сначала сократится количество застройщиков на рынке. Те игроки, которые заблаговременно понимают, что навряд ли сумеют рассчитывать на получение кредита, уже на данный момент замораживают разработку площадок, продавая их, или консолидируют усилия, объединяясь с другими застройщиками. По нашим прогнозам, объем новых проектов уже в 2020 г. может снизиться в столичном регионе на 20-30%, что в конечном итоге приведет к сокращению предложения и, как следствие, планомерному росту цен на фоне понижения уровня конкурентноспособного окружения. На удорожание воздействует и необходимость платить проценты за использование кредитами. Да, власти молвят о вероятных льготных ставках под 6% годичных за счет выдачи средств эскроу-счетов, но пока не ясно, готовы ли сами банки нести подобные опасности. В любом случае рост цены квадратного метра будет прямо пропорционален ставкам по проектному финансированию и составит, по нашим прогнозам, минимум 5-7%».
Екатерина Румянцева: «На данный момент это предсказать очень тяжело, так как на рынке будут действовать разнонаправленные причины, как положительно, так и плохо действующие на объем предложения и уровень покупательского спроса.
Беспристрастно девелоперам станет сложнее работать, возрастет кредитная нагрузка, цены возрастут. Сейчас около 70% привлекаемых средств на строительство жилых комплексов составляют средства дольщиков. В новых критериях соотношение поменяется: 10% долевых средств и до 90% банковских кредитов.
С другой стороны, на деньках Президент Рф Владимир Путин в послании Федеральному Собранию поставил задачку раз в год строить 120 млн кв. м жилища, а это выше имеющегося уровня на 40 млн кв. метров! Каким-то образом Правительству придется эти указы делать.
Ипотечные и другие муниципальные программки какое-то время поддержат спрос на размеренном уровне, но длительно так не может длиться. Рынок недвижимости ожидают огромные перемены».
Александр Зубец: «Ввод нового жилища в итоге перехода к проектному финансированию будет понижаться планомерно, по мере ухода из отрасли застройщиков, не справившихся с новыми «правилами игры» ведения бизнеса. Таким макаром, объем нового строительства свалится, по моим оценкам, только после 2020-2021 гг. Понижение может составить 30-40%. А вот рост цен при всем этом достигнет 10-15% сначала из-за необходимости выплат процентов по кредитам».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «При переходе на проектное финансирование банки становятся полноправными участниками строительного процесса. Как следует, чтоб минимизировать опасности, банки могут повысить требования к объекту, который они будут финансировать, к репутации девелопера, его опыту, денежной стойкости компании. В конечном итоге часть застройщиков просто не сумеют соответствовать данным требованиям и будут обязаны покинуть рынок. В связи с уменьшением количества игроков на рынке и увеличением издержек процесса реализации проектов неминуемым сопутствующим фактором следует ждать удорожание цены объектов недвижимости».
Обвод для труб «Махагон» 28 мм, 2 шт.
Обводы для труб поперечником 28 мм – это декоративный девайс для маскировки вырезанного в плинтусе отверстия под трубу. Такие обводы выполнены из долговременного износоустойчивого материала, неопасного для людей и домашних питомцев.
Особенности:
- стремительно устанавливаются;
- не слетают при ударах;
- сохраняют осторожный внешний облик интерьера;
- в комплекте поставляется 2 обвода с текстурой махагон.
В интернет-каталоге представлен широкий ассортимент аксессуаров для плинтуса по прибыльной стоимости. Покупайте наилучшее в наших магазинах!